Investir por amor

Estava a ouvir o Conversas Cruzadas e achei que a questão do englobamento do rendimento das rendas não ficou devidamente esclarecida porque quando falaram na comparação internacional foi enquadrada em termos de taxas marginais de imposto. Essa abordagem está errada quando se compara com os EUA. Como vos expliquei no post anterior, nos EUA, os senhorios pagam imposto sobre a renda líquida, ou seja, o lucro que fizeram nesse ano na exploração da propriedade. Como sou residente nos EUA, tenho de declarar a minha actividade como senhoria em Portugal ao Internal Revenue Service, nos EUA. E também a declaro à AT, em Portugal, obviamente.

Gostaria de partilhar convosco a forma como os americanos calculam a actividade de um senhorio vs. os portugueses. Mas antes alguns esclarecimentos.

• Quem preenche os meus impostos nos EUA é um Certified Public Accountant; eu apenas recollho as despesas ao longo do ano e envio-lhe as coisas para ele preencher o formulário.
  
  
• Notem que os valores da declaração americana estão em dólares e os da portuguesa estão em euros. Para converter os euros para dólares, tenho uma tabela das receitas e despesas do apartamento por mês e uso a média mensal da taxa de câmbio, que é publicada pela Reserva Federal americana.
  
  
• Os impostos pagos em Portugal que declaro no formulário americano são o IRS, o IMI, e os impostos de selo que me cobram quando faço pagamentos de coisas pertinentes ao apartamento. Nas despesas do formulário americano incluo coisas como as despesas com o condomínio, obras, seguros, comissões bancárias relativas ao pagamento do empréstimo, e juros de empréstimo. Todas estas despesas são dedutíveis a 100% nos EUA.
  
  
• Para além das despesas, a lei americana também permite a amortização do imóvel, o que reduz o valor do imóvel durante o tempo de vida da propriedade que se considera ser 30 anos. Ou seja, o que a amortização faz é diminuir o custo que se pode invocar se o senhorio um dia vender a propriedade. Nessa altura, o imposto sobre a mais valia obtida da venda da propriedade irá incidir sobre o valor da venda ao qual são deduzidas as seguintes componentes: o custo da venda, o valor residual do imóvel, e quaisquer perdas que tenham transitado do arrendamento.
  
  
• No formulário português apenas incluo as deduções permitidas pela lei portuguesa.
  

Conclusão, perante a lei portuguesa, como senhoria tive rendimentos prediais de 1.739 euros em 2018 e paguei um IMI de 487 euros. Perante a lei americana, tenho uma perda de 4.123 dólares e não pago nenhum imposto sobre o rendimento. Apenas transito a perda para a actividade do póximo ano e quando vendo uma propriedade uso as perdas acumuladas para mitigar qualquer ganho que tenha na venda.

É óbvio que Portugal e os EUA têm sistemas de impostos muito diferentes, mas para um investidor, o que interessa é o potencial do investimento gerar retorno. O sistema de impostos português e a forma como a economia é gerida condenam a maior parte do território nacional a perdas prediais. Não há grande incentivo fiscal para comprar uma propriedade para a ter a arrendar a longo prazo. As únicas situações em que claramente compensa ser senhorio serão locais como Lisboa e Porto ou propriedades que as pessoas herdem e sobre as quais não têm de pagar empréstimos.

No meu caso, não comprei esta propriedade para a arrendar; comprei-a porque os meus pais queriam que eu tivesse um sítio em Portugal, mas como já ninguém da família lá vive não a posso deixar vazia. Poder-se-á dizer que acabei por investir por "amor", mas a forma como os portugueses me tratam, seja cidadãos (ver primiero comentário ao post anterior) ou a Autoridade Tributária, não me dão grande vontade de continuar a ter uma ligação física a Portugal. A única coisa de Portugal que me faz falta é poder visitar a campa da minha família no cemitério. Tudo o resto é-me indiferente.

Aliás, ultimamente, não tenho pensado em regressar a Portugal depois de me reformar nos EUA. Eu gosto de Portugal, mas não aprecio a atitude de muitos portugueses que gostam de me insultar só porque eu tive a brilhante ideia de me fazer à vida e saí de Portugal para tentar construir uma vida melhor. Eu posso ser muita coisa, mas o que eu não sou é masoquista.

Vamos aos números.

Excerto do formulário americano:

Excerto do formulário português: